任意売却
任意売却とは
住宅ローンが返済できなくなった住宅を金融機関（債権者）との合意を得て、一般市場で売却をする手続きを任意売却と言います。
任意売却は下記のような方に有効です。
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住宅ローンを滞納している
任意売却のメリットデメリット
任意売却の主なメリットとデメリットは次のようなことです。
メリット
| ・ 競売よりも住宅を高く売却できる。 |
| ・ 残債の返済方法、売却（立ち退き）の時期など交渉できる。 |
| ・ 持ち出しの費用が掛からない。（0円） |
| ・ 近所の人に知られずに売却可能。 |
デメリット
| ・ 手続きや交渉が大変。 |
| ・ 販売活動に協力することが必要。 |
住宅を手放さない解決方法
住宅ローンが返済が困難な場合でも、住宅を手放さずに解決できる可能性があります。
- ①
金融機関（債権者）との交渉
金融機関に相談することで、返済期間の延長や一時的な返済猶予など返済条件を見直してもらえる可能性があります。 - ②
個人再生
住宅ローン以外の借金が多く、その返済が負担となっている場合、個人再生により、住宅ローン以外の借金を大幅に減額できる可能性があります。
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任意売却と競売の違い
裁判所が強制的に処分されるのが競売、
自ら売却するのが任意売却
競売とは、住宅ローンの返済が滞った住宅を、債権者が裁判所に申し立て、裁判所の権限で住宅を売却することです。
売買金額
競売では裁判所が最低価格を決定し、一般公募のオークション形式で買い手を募って住宅を売却します。
一般的に市場価格の相場の７～８割の価格で売りに出されてしまいます。
任意売却では、住宅を市場で売却するため、相場に近い価格で売却できる可能性が高くなります。
債権者や購入者との交渉
競売は、抵当権の権利に基づく債権回収方法であり、債権者が裁判所に申し立てることによって行います。
競売は裁判所により強制的に執行されるため、売却（立ち退き）の時期や売却後の残債の返済方法（月々の返済額）について、交渉の余地はほとんどありません。
任意売却では、交渉次第でいつ売却するかが購入者と調整できるため、売却後の住居の確保など余裕を持って進められます。
任意売却の条件
任意売却をするには、以下の条件を満たす必要があります。
任意売却の条件
- ・
債権者（銀行等）の合意を得ていること
- ・
税の滞納等で物件が差押さえられていないこと
- ・
売却活動時間が十分に確保されていること
- ・
市場価値のある物件であること
- ・
連帯保証人の同意が得られていること
- ・
管理費・修繕積立金の滞納金が少ないこと
競売と比較したとき、特に任意売却にデメリットはありませんが、上記の条件を満たせない場合に競売とならざるを得ないことになります。
